Кризис на рынке жилья: в России обновлен антирекорд по объему нераспроданных квартир в новостройках

В России растет объем нераспроданного жилья в новостройках, что свидетельствует о снижении спроса на жилье и замедлении роста цен. По данным аналитики, на 1 ноября 2023 года доля нераспроданных квартир в новостройках достигла рекордных 66% от общего объема строящегося жилья. Это на 5,4 млн кв. м больше, чем в прошлом году, когда показатель составлял 60%.

Среди причин такой ситуации эксперты называют низкий спрос на жилье в крупных городах, который может упасть еще сильнее на фоне возможной отмены с 2023 года льготной ипотеки. Кроме того, застройщики активно выводят на рынок новые проекты и корпуса, опережая спрос. В результате, на рынке появилось больше квартир, которые еще предстоит продать, особенно в проектах, ввод которых запланирован на 2024 год и позже.

Средняя стоимость 1 кв. м вторичного жилья в России на 3 декабря 2023 года составила 86,3 тыс. руб., что на 5,86% больше, чем в начале года. Самые высокие цены на жилье в новостройках наблюдаются в Москве (358,7 тыс. руб. за 1 кв. м) и Санкт-Петербурге (254,8 тыс. руб. за 1 кв. м). Однако рост цен на новостройки замедлился в последние несколько месяцев на фоне роста предложения. В Москве цены на квартиры и апартаменты в этом году выросли на 7,7%, тогда как в прошлом году — на 20%

Аналитики прогнозируют, что в ближайшее время рынок жилищного строительства будет находиться в состоянии перебалансировки после долгого дефицита предложения. Это может привести к снижению цен на жилье или их стабилизации на определенном уровне. Однако многое будет зависеть от дальнейшей динамики спроса, которая, в свою очередь, будет определяться экономической ситуацией в стране, уровнем доходов населения и доступностью ипотечного кредитования.

Прогнозы по росту цен на жилье в России разнятся в зависимости от источника и сценария развития ситуации

Однако большинство экспертов сходятся в том, что в 2023 году рынок недвижимости будет находиться под давлением следующих факторов:

• Уровень ключевой ставки Центробанка, который влияет на стоимость ипотечного кредитования. В 2023 году ставка колеблется от 9,5 до 15% годовых.
• Судьба льготных ипотечных программ, которые поддерживают спрос на жилье. В 2022 году были запущены или продлены несколько программ с улучшенными условиями: «Господдержка 2020–2022», «Семейная», «Дальневосточная», «IT-ипотека» и др. В 2024 году некоторые из них могут быть пересмотрены или отменены.
• Объем предложения на рынке, который зависит от темпов жилищного строительства. В 2032 году застройщики активно выводили на рынок новые проекты и корпуса, опережая спрос. В результате, объем нераспроданного жилья в новостройках на 1 ноября 2023 года составил 71,1 млн квадратных метров, что на 5,4 млн кв. м больше, чем в прошлом году.
• Экономическая ситуация в стране и в мире, которая влияет на доходы населения, инфляцию, курс валют и политическую стабильность. В 2022 году Россия пережила серьезный кризис, связанный с началом спецоперации на Украине, введением санкций, падением цен на нефть и рубля. В 2023 году ожидается постепенное восстановление экономики, но существуют риски обострения международных конфликтов и внутренних протестов.

Исходя из этих факторов, можно выделить несколько возможных сценариев развития рынка недвижимости в 2024 году

• Оптимистичный сценарий. Предполагает, что ключевая ставка ЦБ будет снижаться до 6,5%, льготные ипотечные программы будут продолжены или расширены, объем предложения на рынке будет сокращаться за счет увеличения спроса, экономическая ситуация будет улучшаться, а политическая стабильность будет сохраняться. В этом случае цены на жилье могут вырасти на 5–10% в среднем по России, а в крупных городах — на 10–15%.
• Реалистичный сценарий. Предполагает, что ключевая ставка ЦБ будет снижаться до 7%, льготные ипотечные программы будут частично сохранены или ужесточены, объем предложения на рынке будет превышать спрос, экономическая ситуация будет восстанавливаться медленно, а политическая стабильность будет подвергаться напряжениям. В этом случае цены на жилье могут остаться на прежнем уровне или снизиться на 5–10% в среднем по России, а в крупных городах — на 0–5%.
• Пессимистичный сценарий. Предполагает, что ключевая ставка ЦБ будет повышаться до 8% и выше, льготные ипотечные программы будут отменены или существенно урезаны, объем предложения на рынке будет расти за счет новых проектов и корпусов, экономическая ситуация будет ухудшаться, а политическая стабильность будет нарушаться. В этом случае цены на жилье могут упасть на 10–20% в среднем по России, а в крупных городах — на 15–25%.

Таким образом, стоит ли покупать квартиру в 2024 году, зависит от того, какой сценарий развития рынка недвижимости вы считаете наиболее вероятным, а также от ваших личных целей и возможностей.

Если вы хотите приобрести жилье для собственного проживания и имеете достаточный доход и сбережения, то можете рассмотреть варианты покупки в начале года, пока действуют льготные ипотечные программы и цены не выросли слишком сильно. Если вы хотите инвестировать в недвижимость или переехать в другой город, то можете подождать до середины или конца года, когда рынок может стабилизироваться или снизиться, и выбрать наиболее выгодные предложения.

В любом случае, перед покупкой квартиры важно провести тщательный анализ рынка, сравнить разные варианты ипотеки и застройщиков, проверить юридическую чистоту объекта и не спешить с принятием решения.