Как составить претензию застройщику и не попасть в ловушку: советы юристов и образец документа

Претензия застройщику - это письменное требование, которое направляет дольщик, чтобы добиться от застройщика передачи жилья или уплаты компенсации за просрочку сдачи. Претензия может быть предъявлена в случаях, когда:

• застройщик нарушил сроки строительства;
• есть нарушения при подписании акта приема-передачи квартиры;
• изменился метраж квартиры, например, существенно уменьшился или увеличился;
• застройщик сдает квартиру плохого качества;
• есть проблемы с качеством работ, которые выявили уже во время проживания (гарантийные).

Правоотношения между участниками строительства и застройщиками регулируются законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» и договором участия в долевом строительстве (ДДУ), который заключают между собой стороны. Если участник строительства – гражданин, приобретающий жилое помещение для себя лично, не для использования его в коммерческих целях, то его отношения с застройщиком регулируются, в том числе, законодательством РФ о защите прав потребителей в той мере, в которой они не урегулированы законом № 214-ФЗ.

В текущем году Правительством РФ были приняты нормативные документы, направленные на корректировку некоторых моментов взаимоотношений сторон ДДУ:

• Постановление Правительства РФ от 26.03.2022 № 479 (ред. от 17.05.2022), которое устанавливает особенности применения финансовых санкций (неустойки, штрафа, пени) к участникам ДДУ в период с 29.03.2022 до 01.01.2023.
• Постановление Правительства РФ от 23.03.2022 № 442, определяющее правила передачи объектов строительства, в том числе, порядок исправления недостатков этих объектов в период с 25.03.2022 по 31.12.2022 включительно.

Многие технические вопросы, касающиеся подготовки претензий, разъяснены в постановлении Пленума ВС РФ от 22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров…».

Для составления претензии застройщику необходимо

• указать, какое обязательство нарушил застройщик;
• привести планируемые и фактические сроки сдачи объекта, составить список недоделок;
• сослаться на нормативные акты, согласно которым компания обязана компенсировать ущерб;
• точно рассчитать размер причитающейся выплаты, если речь идет о неустойке;
• приложить доказательства нарушений, такие как фотографии, видео, акты, справки, заключения экспертов и т.д.

Претензии направляются двумя способами: по почте или вручаются в руки законному представителю застройщика. В обоих случаях необходимо получить подтверждение о доставке претензии. По почте претензию следует отправлять заказным письмом с уведомлением о вручении. Вручая претензию лично, нужно взять расписку на копии претензии или на отдельном листе.

Застройщик обязан рассмотреть претензию в течение 10 дней и направить дольщику письменный ответ. Если застройщик не отреагировал на претензию или отказался удовлетворить требования дольщика, тогда можно обратиться в суд.

Советы юристов по составлению претензии застройщику

• Соблюдать формальные требования к оформлению претензии: указывать дату, номер, реквизиты сторон, тему, подпись и печать (если есть).
• Использовать четкий и вежливый тон, избегать эмоциональных выражений, оскорблений и угроз.
• Ссылаться на конкретные положения закона и договора, которые нарушил застройщик, а также на судебную практику по аналогичным делам.
• Указывать срок, в течение которого застройщик должен выполнить требования претензии, и последствия, которые наступят в случае неисполнения.
• Хранить копию претензии и подтверждение ее доставки, так как они могут потребоваться в суде.

Так же приведен образец претензии застройщику о нарушении сроков сдачи объекта и требовании неустойки

Претензия № 1
от 20.11.2023

ООО “Стр…Юг…ряд”
Адрес: 350000, г.Краснодар, ул. Красная, д. 1
ИНН: 1234567890
КПП: 0987654321
Телефон: 8 (861) 123-45-67
E-mail: stroy….ru

Иванов Иван Иванович
Адрес: 350001, г. Краснодар, ул. Садовая, д. 2, кв. 3
Паспорт: серия 45 00, номер 123456,
выдан 01.01.2010 ОВД г. Краснодара
Телефон: 8 (918) 123-45-67
E-mail: iva……ru

О нарушении сроков сдачи объекта долевого строительства и требовании неустойки

Уважаемый застройщик!

Я, Иванов Иван Иванович, являюсь участником долевого строительства жилого дома по адресу: г. Краснодар, ул. Ленина, д. 4, кв. 5, в соответствии с договором участия в долевом строительстве № 123 от 01.01.2020, заключенным с Вашей организацией.

Согласно п. 3.1. договора долевого участия № 123 от 01.01.2020 , срок с сдачи объекта долевого строительства установлен 01.01.2022 года. Однако, по состоянию на 20.11.2023 года, объект не сдан в эксплуатацию, а строительные работы продолжаются.

Таким образом, Вы нарушили сроки сдачи объекта долевого строительства, что является нарушением Ваших обязательств по договору и причиной применения к Вам финансовых санкций в виде неустойки.

В соответствии с п. 3.4. договора долевого участия № 123 от 01.01.2020 , в случае нарушения сроков сдачи объекта долевого строительства, Вы обязаны выплатить мне неустойку в размере 0,1% от стоимости моего жилого помещения за каждый день просрочки.

Стоимость моего жилого помещения составляет 3 000 000 рублей, поэтому размер неустойки за один день просрочки равен 3 000 рублей.
На 20.11.2023 года срок просрочки составляет 323 дня (с 01.01.2022 года по 20.11.2023 года включительно), поэтому общий размер неустойки равен 969 000 рублей.

На основании изложенного, я требую от Вас:
• незамедлительно завершить строительство объекта и передать мне жилое помещение в соответствии с договором;
• выплатить мне неустойку в размере 969 000 рублей в течение 10 дней с момента получения настоящей претензии.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Вами требований настоящей претензии, я буду вынужден обратиться в суд за защитой своих прав и интересов.

Приложения:
• копия договора участия в долевом строительстве № 123 от 01.01.2020;
• копия платежных документов, подтверждающих оплату стоимости жилого помещения;
• копия справки о статусе строительства объекта от 20.11.2023;
• копия уведомления о сроках сдачи объекта от 01.12.2020.

С уважением, Иванов Иван Иванович
(дата, подпись, расшифровка)

Претензия застройщику - это эффективный способ защиты прав дольщика, который позволяет добиться от застройщика выполнения своих обязательств по договору участия в долевом строительстве

Претензия должна быть составлена в соответствии с требованиями закона и договора, содержать четкие и обоснованные требования, а также приложения, подтверждающие нарушения застройщика. Если претензия не удовлетворена, дольщик имеет право обратиться в суд.

Надеемся, что наша статья поможет Вам правильно составить претензию застройщику и защитить свои интересы.