Договор найма жилья или договор аренды — что выбрать

22 июля 2025 11:36, Татьяна Кондакова, Новости недвижимости, 👁 104

По данным Росстата на 2025 год около 8 млн граждан РФ проживают в арендованных помещениях, и число таких сделок ежегодно растёт на 5–7 %[1]. При этом многие арендаторы и собственники до сих пор путают договор коммерческого найма жилого помещения и договор аренды с юридическим лицом, что может привести к спорным ситуациям и финансовым рискам. В этой статье подробно разбираем, чем договор коммерческого найма жилого помещения выгодно отличается от стандартного договора аренды, какие пункты нужно включить обязательно и как самостоятельно составить безопасный и прозрачный контракт, который защитит ваши интересы. Разберём актуальные изменения законодательства, рассмотрим судебную практику и дадим пошаговые рекомендации по составлению договора без ошибок.

Что такое договор найма жилья

Согласно статье 671 ГК РФ, договор коммерческого найма жилого помещения — это письменное соглашение, по которому собственник (наймодатель) предоставляет нанимателю жилую площадь за плату во владение и пользование с целью проживания[2]. Основные характеристики:

Имущество передаётся исключительно для проживания, нельзя использовать объект под коммерцию.
Плата устанавливается по договорённости сторон и может включать коммунальные услуги.
Без письменной формы договор недействителен и не подлежит защите в суде.
Можно предусмотреть оплату коммунальных расходов отдельно или включить её в арендную плату.

Договор регулирует отношения на долгосрочной основе и помогает решать спорные вопросы мирным путём.

Ключевые отличия от договора аренды

Параметр	Коммерческий найм (физлица)	Аренда (юридические лица)
Стороны сделки	Только физические лица	Только юридические лица
Цель использования	Исключительно проживание	Различные цели: офис, склад, проживание
Срок действия	По договорённости или автоматически 5 лет (ст. 683)	Любой, фиксируется в договоре
Налогообложение	НДС и налог на прибыль не платятся физлицами	Облагается НДС, налогом на прибыль и сборами
Расторжение	Простая письменная форма	Требует соблюдения корпоративных процедур

Важно: при отсутствии явного срока договор найма автоматически пролонгируется, если стороны не заявили обратное.

Как правильно оформить договор найма

Для безопасной и прозрачной сделки следуйте пошаговой инструкции:

Сбор данных сторон: ФИО, паспортные сведения, контакты и реквизиты.
Точный адрес и параметры объекта: этаж, общая и жилая площадь, состояние стен и инженерии.
Полный перечень мебели и бытовой техники с указанием их состояния.
Условия оплаты: сумма, сроки, реквизиты для перевода, порядок расчёта коммунальных услуг.
Срок действия: дата начала, дата окончания, порядок продления или досрочного расторжения.
Ответственность и штрафы: за просрочку, самовольную перепланировку, порчу имущества.
Акт приёма-передачи и опись имущества: фиксируйте состояние помещения на момент въезда и выезда.

При желании зарегистрируйте договор в МФЦ или Росреестре, чтобы усилить юридическую защиту.

Основные риски и способы защиты

Даже при грамотном тексте договора могут возникнуть споры:

Незаконное выселение при смене собственника (ст. 675 ГК РФ защищает нанимателя).
Скрытые дефекты жилья и неисправности инженерных систем.
Необоснованное удержание залога или платы за ремонт.

Чтобы минимизировать риски:

Укажите условие о переходе прав и обязанностей при продаже недвижимости.
Пропишите порядок уведомления о плановых проверках за 3 дня.
Определите минимальный и максимальный перечень обязанностей по текущему ремонту.
Ограничьте сроки уплаты пеней за просрочку платежа.

В случае споров обращайтесь к квалифицированному юристу или в жилищный омбудсмен.

Что важно помнить

Тщательно составленный договор коммерческого найма жилья — ваш надёжный инструмент защиты от финансовых потерь и конфликтов. Чёткая структура документа, полное описание условий, грамотно прописанные права и обязанности помогут избежать судебных разбирательств и сохранят мирные отношения между собственником и нанимателем. При сомнениях всегда консультируйтесь с опытными специалистами.