Сдаём в аренду недвижимость в ОАЭ без нарушений закона

Недавно в средствах массовой информации было обсуждено решение Московской ИФНС о наложении штрафа на российского гражданина, который сдавал свою недвижимость в аренду в Германии. Налогоплательщик принимал платежи за аренду на свой зарубежный счет, что, по мнению налоговых органов, нарушало установленные правила. Из-за этого его деятельность была признана предпринимательской, и на него были применены нормы валютного законодательства, требующие зачисления выручки от аренды на счета в российских банках. Хотя данный подход ФНС вызвал критику в юридическом сообществе, его нельзя игнорировать. Поэтому важно заранее обеспечить, чтобы ваша деятельность была полностью законной.

За последние годы многие российские граждане приобрели недвижимость в Объединенных Арабских Эмиратах и сдают ее в аренду. Чтобы избежать неприятностей, связанных с возможным нарушением законодательства при осуществлении такой деятельности, необходимо учитывать множество факторов: тип недвижимости, количество сдаваемых объектов, статус валютного и налогового резидентства, а также практическую осуществимость планируемых банковских операций.

Существуют различные разъяснения контролирующих органов, уточняющие, когда сдача в аренду недвижимости физическим лицом считается предпринимательской деятельностью: если сдается коммерческая недвижимость (включая апартаменты), если аренда осуществляется почасово, если сдаются более одного объекта. Этот перечень случаев открыт, так как основным критерием для определения деятельности как предпринимательской является систематическое извлечение прибыли.

Более конкретные критерии не установлены, поэтому нельзя точно сказать, будет ли сдача в аренду двух или четырех объектов недвижимости считаться предпринимательством. Высшие суды РФ ранее указывали, что сама по себе сдача недвижимости в аренду физическим лицом не является предпринимательской деятельностью. Для этого необходимо учитывать и другие факторы, чтобы в целом доказать, что цель деятельности — систематическое извлечение прибыли.

Возвращаясь к валютному и налоговому резидентству, эти понятия часто путают, но они различны. Налоговый резидент России — это физическое лицо, проживающее в РФ не менее 183 дней в году. При этом любое лицо с российским гражданством признается валютным резидентом России. Однако валютные резиденты, проживающие в РФ менее 183 дней, считаются валютными резидентами с особым статусом. Как валютное резидентство влияет на сдачу в аренду недвижимости за рубежом?

Налоговый резидент РФ обязан уплачивать налог на доходы физических лиц по ставке 13% (15%) на арендный доход. Если такой налоговый резидент РФ является гражданином России, то он также является валютным резидентом России (без особого статуса), так как проводит в стране не менее 183 дней в году. Такой валютный резидент не может принимать платежи от других валютных резидентов РФ на зарубежный счет в иностранной валюте, так как такие расчеты запрещены в валютном законодательстве. Если деятельность по сдаче в аренду недвижимости подпадает под критерии предпринимательской деятельности, то гражданин должен зарегистрировать индивидуального предпринимателя или юридическое лицо и принимать выручку на счета индивидуального предпринимателя или юридического лица. Кроме того, он не может принимать платеж и в валюте от других валютных резидентов РФ. Если речь идет о платежах в иностранной валюте, то в свете текущей геополитической ситуации такие операции сложно осуществить, так как нельзя открыть счет индивидуального предпринимателя или российского юридического лица в иностранном банке, а получение валютной выручки из-за рубежа на счет в России также проблематично. В этой ситуации наиболее оптимальным решением будет создание юридического лица в ОАЭ для осуществления предпринимательской деятельности через него.

Если российский гражданин проживает в ОАЭ и не является налоговым резидентом РФ (проводит менее 183 дней в году в РФ и, соответственно, считается валютным резидентом с особым статусом), то он может принимать платежи за аренду на свой зарубежный счет, а НДФЛ будет уплачиваться только с доходов, полученных из источников в РФ. Однако если его деятельность соответствует критериям предпринимательской, описанным выше, подход к определению последствий остается неизменным: такая деятельность также должна осуществляться при регистрации индивидуального предпринимателя или российского или эмиратского юридического лица.

На территории ОАЭ действует законодательство о корпоративном налоге, который может применяться и к доходам физических лиц, если их доход от определенного вида деятельности или бизнеса превышает 1 миллион дирхамов в год. Доход от аренды недвижимости физических лиц не облагается корпоративным налогом, даже если налогоплательщик сдает в аренду несколько объектов, включая коммерческую недвижимость. Однако если для осуществления такой деятельности требуется соответствующая лицензия на территории ОАЭ, доход будет облагаться корпоративным налогом по ставке 9%.

[Сдать или снять недвижимость в аренду на платформе недвижимости Allestate]https://allestate.pro/adverts/rent