В последнее время в России наблюдается рост интереса к аукционам банкротства. Согласно информации с Федресурса, в 2023 году количество участников аукционов возросло на 10% и достигло 195,7 тысяч человек, а количество проданных лотов увеличилось на 15% и составило 68,9 тысяч. Покупка жилья на таких аукционах может показаться выгодной из-за цен, которые зачастую ниже рыночных, однако специалисты предостерегают о потенциальных рисках.

Давайте рассмотрим, как безопасно инвестировать в недвижимость через аукционы.

Какой тип недвижимости доступен на аукционах

На аукционах можно приобрести недвижимость, выставленную как частными лицами, так и компаниями. В продаже бывает как вторичное жилье, так и новостройки.

Чаще всего встречаются:

  • Ипотечные квартиры, по которым прекращены выплаты. Банки выставляют такие объекты на торги, обычно по уменьшенной стоимости, после проверки юридической чистоты до начала ипотеки.
  • Квартиры, арестованные за долги, и имущество, продаваемое в связи с банкротством компаний или частных лиц.

Считается, что более безопасной является покупка жилья, принадлежащего компаниям, поскольку:

  • Во-первых, банкротство компании обычно связано с её деятельностью.
  • Во-вторых, в таких квартирах редко кто зарегистрирован, что упрощает процесс снятия с регистрационного учёта. В отличие от этого, недвижимость частных лиц часто выставляется на продажу из-за личных долгов и может быть заложена банку, с прописанными в ней членами семьи, включая детей, что усложняет процедуру освобождения от обременений.

Кто имеет право участвовать в аукционах банкротства

Любое физическое или юридическое лицо, имеющее усиленную квалифицированную электронную подпись, может принять участие в аукционах. Электронная подпись оформляется в аккредитованных центрах. Участниками могут стать совершеннолетние и дееспособные лица, оплатившие задаток и подавшие заявление в сроки, установленные электронной площадкой.

Где искать информацию о продаже квартир на аукционах в 2024 году

Лучшие платформы В России функционирует множество электронных торговых площадок и агрегаторов, предоставляющих информацию о недвижимости банкротов и должников. Они различаются по функционалу: на некоторых доступен бесплатный поиск лотов, на других - платный.

Лучшие агрегаторы

Агрегаторы предлагают поиск аукционов по всем электронным площадкам и возможность подписки на уведомления о новых лотах, что особенно удобно при поиске по определённому региону или городу.

  • Государственный агрегатор “ГИС Торги” публикует все имущественные аукционы в РФ. Здесь можно выбрать регион, тип недвижимости, ценовой диапазон и узнать о регистрации людей в квартире, задолженности по капремонту, основаниях продажи и обременениях.
  • “Торги России” - один из крупнейших агрегаторов, где можно выбрать площадку, регион, имя должника и тип имущества (банкротное, арестованное, залоговое и т.д.).
  • Государственный агрегатор “ГИС Торги” публикует все имущественные аукционы в РФ. Здесь можно выбрать регион, тип недвижимости, ценовой диапазон и узнать о регистрации людей в квартире, задолженности по капремонту, основаниях продажи и обременениях.
  • “Торги России” - один из крупнейших агрегаторов, где можно выбрать площадку, регион, имя должника и тип имущества (банкротное, арестованное, залоговое и т.д.).
  • В Едином федеральном реестре сведений о банкротстве доступна информация о аукционах, где продаётся имущество банкротов. Можно выбрать регион, даты проведения аукционов, их тип и наименование лота.• В Едином федеральном реестре сведений о банкротстве доступна информация о аукционах, где продаётся имущество банкротов. Можно выбрать регион, даты проведения аукционов, их тип и наименование лота.

Как участвовать в аукционах банкротства

Для участия необходимо оформить усиленную электронную цифровую подпись. Физическое лицо может сделать это, обратившись в удостоверяющий центр с паспортом, СНИЛС и ИНН, или через приложение “Госключ”, для чего потребуется подтвержденная учетная запись на портале госуслуг. Для оформления подписи без посещения банка или МФЦ необходим загранпаспорт нового образца, учетная запись на “Госуслугах” и устройство с NFC.

Определение подходящей электронной платформы для торгов

Выбирайте платформу, на которой представлен интересующий вас объект недвижимости. После нахождения нужного лота, сопоставьте его стоимость со среднерыночной ценой схожих объектов, предлагаемых вне аукционов. Также проверьте, не предложен ли этот же лот на других платформах, так как цена может варьироваться. Обратите внимание на наличие обременений и сложность процесса их снятия. В описании некоторых лотов может быть указано, что в квартире проживают или зарегистрированы должник и его семья, и новому владельцу придется самостоятельно и за свой счет осуществлять их выселение и дерегистрацию. Также покупатель обязан снять любые запреты на имущество.

Подача заявки на участие в торгах

Для начала необходимо зарегистрироваться на выбранной платформе, после чего можно подать заявку на участие в аукционе.

Внесение задатка

Обычно размер задатка составляет от 5 до 10% от начальной цены лота, при этом закон устанавливает максимальный предел в 20%. Если вы станете победителем торгов, эта сумма будет зачтена в счет оплаты недвижимости. В случае, если покупка не состоится, задаток будет возвращен. Если победитель аукциона откажется заключить договор и оплатить покупку в полном объеме, он может потерять внесенный задаток.

Процесс торгов по банкротству

В день проведения торгов участники делают ставки на выбранные лоты, следуя шагу ставок, установленному платформой. Возможно также воспользоваться услугами агентов, предлагаемых некоторыми платформами. Торги по банкротству проходят в три этапа:

  • Аукцион с повышением ставок. Исходя из оценки объекта, устанавливается начальная цена. Участники повышают ставки в соответствии с шагом, обычно равным 5-10% от начальной стоимости. Аукцион завершается после последней ставки, и объект достается тому, кто предложил наибольшую сумму. Если участник аукциона один, он может быть признан победителем при условии предложения суммы выше начальной.
  • Повторные торги. Если первый аукцион не состоялся, например, из-за отсутствия желающих или некорректных заявок, цена снижается, часто на 10%, и лот выставляется на новые торги.
  • Публичное предложение. Если объект не был продан на предыдущих этапах, его стоимость снижается с каждым новым шагом. Победителем становится тот, кто предложит большую сумму, или, при равных предложениях, тот, кто подал заявку раньше.

Оформление сделки после победы на торгах

  • После победы в течение 5 дней вы получите договор купли-продажи, который необходимо подписать и отправить арбитражному управляющему в течение следующих 5 дней. В противном случае торги могут быть признаны несостоявшимися.
  • В течение 30 дней после победы необходимо оплатить полную стоимость объекта за вычетом ранее внесенного задатка.

Победитель и продавец подают в Росреестр документы для регистрации права собственности, включая договор купли-продажи, судебное решение о банкротстве должника, протоколы торгов. Затем новый владелец получает выписку из ЕГРН, подтверждающую его право собственности.3. Победитель и продавец подают в Росреестр документы для регистрации права собственности, включая договор купли-продажи, судебное решение о банкротстве должника, протоколы торгов. Затем новый владелец получает выписку из ЕГРН, подтверждающую его право собственности.

Ключевые моменты при покупке жилья через аукцион банкротства

Юридические аспекты и история объекта

Приобретение квартиры через аукцион банкротства влечет за собой юридические риски, связанные с историей объекта и переходом прав. Например, если квартира неоднократно меняла владельцев и в конечном итоге оказалась в ипотеке, которую последний собственник не смог выплатить, возможны сложности. Если первый владелец приобрел ее незаконным путем, все последующие сделки могут быть аннулированы. В таком случае новому владельцу, купившему жилье на аукционе, придется доказывать свою добросовестность, что может привести к дополнительным затратам времени и средств.

Необходимость юридической проверки

Перед покупкой крайне важно провести юридическую экспертизу истории недвижимости и проверить все правоустанавливающие документы. Информацию о прошлых сделках можно получить, запросив выписку из ЕГРН. Особое внимание следует уделить сделкам, совершенным менее трех лет назад, проверив договоры и подтверждения оплаты.

Проверка наследственных прав

Если объект недвижимости был получен по завещанию, важно убедиться, что нет других лиц, имеющих законные права на наследство, таких как пенсионеры, инвалиды, несовершеннолетние дети или люди под опекой.

Права третьих лиц и прописка

Важно учитывать права третьих лиц, которые могут использовать квартиру. Например, родственники предыдущего владельца, прописанные в квартире, могут не желать покидать ее добровольно. Выселение таких лиц возможно только через суд, что может быть затруднено в определенные периоды года или в случае наличия несовершеннолетних детей. Рекомендуется запросить расширенную выписку из домовой книги для проверки зарегистрированных лиц и их прав на проживание после продажи.

Документация на аукционе

Обычно на аукционной площадке прикрепляются все необходимые документы о недвижимости, включая информацию о прописанных лицах. Эту информацию также можно уточнить у конкурсного управляющего или администратора торгов.

Процесс приобретения жилья через аукционы может быть длительным

Обычно, после оплаты недвижимости начинается процедура снятия ограничений и регистрации прав собственности.

Продолжительность процедуры

Регистрация права собственности может занять несколько месяцев. В некоторых случаях может потребоваться дополнительное время для судебного выселения жильцов. Покупатели должны быть готовы к тому, что стать полноправными владельцами они смогут не сразу, а весь процесс может занять от нескольких месяцев до года, в зависимости от конкретных обстоятельств.

Как осуществить снятие обременения

Обычно этим занимается арбитражный управляющий, который после оплаты передает информацию кредитору, и тот, в свою очередь, информирует регистрирующие органы о снятии обременений. Однако иногда покупателю приходится делать это самостоятельно:

  • Сбор документов: Необходимо собрать протокол торгов, договор купли-продажи и подтверждение оплаты.
  • Обращение в органы: С этими документами следует обратиться в орган, наложивший ограничения, для получения документа о снятии обременений.

Если обременение не снято или процесс затягивается, следует обратиться в суд с заявлением о его снятии, приложив соответствующие документы и ответ из Росреестра об отказе в регистрации права собственности из-за наличия обременения.

Подбор и бронирование новостроек по телефону +7(988)622-42-45 или WhatsApp https://wa.me/79886224245

Читайте также:

Ипотека при разводе: раздел имущества