Как разделить дом между двумя собственниками

Разделение частного дома между несколькими собственниками в России становится все более актуальной темой. Совместная долевая собственность на недвижимость нередко приводит к спорам о порядке использования помещений, расчете коммунальных платежей и ответственности за реконструкцию. Когда жильё оформлено на нескольких человек, аппетиты и потребности могут существенно отличаться. Одни готовы вложиться в модернизацию крыши, другие стремятся обустроить мансарду. Без чёткой договорённости любой совместный проект рискует превратиться в дорогостоящую головоломку. В этом материале эксперт разбирает законные способы разграничения прав и обязанностей, а также пошагово предлагает алгоритм действий до регистрации новых объектов в Росреестре.

Почему владельцам сложно разделить дом

Закон позволяет делить только цельные блоки с автономными входами, коммуникациями и земельными участками. В России чаще всего подходят таунхаусы или «пятистенки» в сельской местности. Однако:

• Этажи без отдельных входов не признаются самостоятельными объектами недвижимости.
• Комнаты в едином строении не оформляются как отдельные квартиры.
• Проект реконструкции и перепланировки требует согласования в органах архитектуры.

В итоге попытка поделить дом на равные части может обернуться длительными согласованиями, дополнительными расходами и отказами уполномоченных органов.

Соглашение о порядке пользования

Если физически разделить помещение невозможно, оптимальный путь — договориться об ограниченном праве пользования. В соглашении фиксируют, кто получает в личное распоряжение:

• отдельную комнату или мансарду;
• подсобные помещения: кладовую, чердак, подвальное помещение;
• эксклюзивное право на ванную или кухню (при количестве объектов, равном числу собственников).

Остальные зоны (терраса, коридоры, входная группа) остаются в общем пользовании. Такой документ составляют у юриста или нотариуса (для супругов при разводе).

Порядок оформления раздела дома

1. Консультация кадастрового инженера и подготовка технического плана.
2. Составление соглашения о реальном разделе имущества в свободной форме (с учётом нюансов и компенсаций при неравных долях).
3. Подача документов в МФЦ: заявление на кадастровый учёт новых объектов и регистрацию прав (госпошлина около 2 000 ₽ с каждого участника).
4. В случае спора — обращение в суд, проведение судебной экспертизы, утверждение решения и его регистрация в Росреестре (по данным Росреестра, в 2023 г. число судебных споров о разделе недвижимости выросло на 12%^1).

Делим земельный участок

Раздел земли всегда начинается с межевания:

• кадастровый инженер устанавливает границы новых участков и готовит межевой план;
• при уточнении смежных границ требуется согласие соседей;
• после присвоения адресов нужно в течение года зарегистрировать новые участки в МФЦ.

Региональные нормы устанавливают минимальный размер наделов. В Подмосковье, например, под садоводство минимально 6 соток.

Подводим итоги

Разделение дома и земельного участка — сложная, но выполнимая задача. Главная рекомендация — искать договорённость и оформлять её в письменном виде. Такой подход позволит избежать затяжных судебных процедур и минимизировать расходы на юристов, судебные издержки и реконструкцию. При возникновении спора надёжнее заручиться экспертной поддержкой кадастрового инженера и опытного юриста.

Подробнее о правилах регистрации в Федеральном законе № 122-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_122164/