27 июля 2025 13:46, Татьяна Кондакова, Новости недвижимости, 👁 0
Альтернативная сделка при покупке и продаже недвижимости становится всё более востребованной схемой в России. Согласно открытым данным Росреестра, в 2024 году более 30 % сделок на рынке жилья были заключены именно по «альтернативе» (https://rosreestr.gov.ru/). Такой формат предполагает не одну, а сразу несколько связанных сделок: продавец сначала продаёт свою квартиру, а на вырученные средства приобретает новое жильё у другого участника цепочки. Благодаря этой схеме люди получают возможность переехать в более просторную квартиру или снять излишнюю жилплощадь, используя собственные средства без временного проживания «в гостях».
Как устроена цепочка альтернативных сделок
В альтернативной сделке все участники одновременно являются и продавцами, и покупателями. Стандартная схема выглядит так:
- Покупатель 1 приобретает квартиру у Продавца 1.
- Продавец 1 на те же средства покупает жильё у Продавца 2.
- Продавец 2 использует полученные деньги для расчёта с Продавцом 3 и так далее.
Каждая сделка заключается в один день и одновременно подаётся на регистрацию в Росреестр, что снижает риск «висяков» между освобождением и заселением.
Пошаговый алгоритм оформления
- Оценка недвижимости: обращение к риелтору для точного определения рыночной стоимости.
- Поиск нужного жилья: подбор вариантов по критериям местоположения и бюджета.
- Предварительные соглашения: договоры о намерениях фиксируют основные условия.
- Юридическая проверка: анализ обременений, прописанных лиц, арестов и правоустанавливающих документов.
- Синхронное подписание договоров купли-продажи у всех участников.
- Открытие аккредитива или банковской ячейки для безопасных расчётов.
- Одновременная подача всех договоров на регистрацию в Росреестр.
Расчёты и безопасность при альтернативных сделках
- Средства помещаются на специальные банковские счета (аккредитив или ячейка) и переводятся только после подтверждения регистрации прав.
- При ипотечных сделках банки перечисляют деньги только после выполнения всех обязательных условий договора.
- Современные сервисы электронных расчётов позволяют автоматизировать процесс перечисления средств сразу по завершении регистрации.
Преимущества альтернативной сделки
- Возможность улучшить жилищные условия без значительных накоплений.
- Синхронный переезд: однократная транспортировка вещей и минимальный временной разрыв между сделками.
- Гарантированное распоряжение средствами: деньги «не висят» на счетах продавца, а идут напрямую по цепочке.
Риски и способы их минимизации
- Отказ Росреестра в регистрации одной из сделок может «сломать» всю цепочку. Решение: заранее прописывать условия альтернативной сделки в дополнительных соглашениях.
- Отказ участников в последний момент. Решение: заключение договоров задолго до даты расчётов.
- Появление третьих лиц (наследники, кредиторы). Решение: тщательная юридическая проверка каждого объекта.
- Цифровизация отбирает возможность «дружеских» договорённостей с регистраторами. Решение: страхование ответственности риелтора и юриста.
Выводы
Альтернативная сделка — сложный, но эффективный инструмент улучшения жилищных условий. Чтобы минимизировать риски, рекомендуется привлекать профессионалов: юристов и риелторов, страховать ответственность и использовать банковские аккредитивы. Тогда даже в длинной цепочке связанных сделок сохранится прозрачность и безопасность расчётов.
