Как сохранить ипотечное жилье при банкротстве

17 июля 2025 06:44, Татьяна Кондакова, Новости недвижимости, 👁 164

В условиях роста числа физических лиц, сталкивающихся с несостоятельностью, сохранение единственного жилья, взятого в ипотеку, стало жизненно важным вопросом для многих россиян. По данным Федеральной налоговой службы, в 2024 году банкротства физических лиц увеличились на 12% по сравнению с прошлым годом, а более 40% должников имеют непогашенные ипотечные обязательства. Вместе с тем изменения в законодательстве открыли новые пути защиты: Федеральный закон от 08.08.2024 № 298-ФЗ ввёл механизм отдельного мирового соглашения по ипотеке. В статье подробно рассматриваются этапы процедуры, примеры судебной практики и ключевые требования к должнику, опираясь на обзор Президиума Верховного Суда РФ (https://www.vsrf.ru) и статистику Минюста РФ (https://minjust.ru).

Краткая история регулирования

Ранее должник-ипотечник мог сохранить жильё лишь при условии отсутствия просрочек и долге не более 5% стоимости залога (п. 4 ст. 213.17 ФЗ № 127-ФЗ). Однако такие исключения применялись судом крайне редко, и большинство ипотечников лишались единственного дома. Обзор судебной практики за 2023 г. показал лишь несколько десятков успешных локальных планов реструктуризации.

Новые возможности с ФЗ 298 от 08.08.2024

С сентября 2024 года правила изменились радикально:

Должник получает право на отдельное мировое соглашение по ст. 213.10-1 ФЗ № 127-ФЗ без строгих ограничений по сумме долга.
Мнение финансового управляющего и других кредиторов не влияет на утверждение соглашения.
Суд утверждает договор независимо от позиции банка, если соблюдены условия сохранения выплат.

Эти новеллы значительно расширили возможности ипотечников: к июню 2025 года арбитражи уже одобрили более 1 200 подобных соглашений.

Порядок заключения мирового соглашения

Чтобы воспользоваться новыми нормами, необходимо выполнить несколько ключевых шагов:

Подать заявление о признании банкротом и приложить проект мирового соглашения.
Доказать отсутствие длительных просрочек по ипотеке (чаще не более 3 месяцев в совокупности).
Предоставить обоснованный финансовый план с подтверждёнными доходами или поручительством третьего лица.
Убедить суд в реальности и устойчивости графика платежей.
Добиться судебного решения об утверждении соглашения (практика Арбитражного суда Московского округа, постановление от 11.04.2025 № Ф05-4733/2025).

Примеры из реальной практики

В Московской области должнику удалось сохранить трёхкомнатную квартиру за счёт поручительства дочери с постоянным заработком. Суд, несмотря на возражения банка, утвердил договор и запретил взыскание.
В Краснодарском крае арбитраж отклонил соглашение: отсутствовали официальные доходы поручителя, а долг превышал 15% от оценочной стоимости залога.

Эти примеры подчёркивают важность тщательной подготовки документов и предварительных переговоров с банком.

Практические советы заемщикам

Начните диалог с кредитором заранее, представьте реалистичный график выплат.
Сотрудничайте с профессиональными юристами и финансовыми управляющими.
Проверяйте актуальные решения судов и приводите аналоги.
Распланируйте бюджет так, чтобы исключить новые просрочки после банкротства.
Рассмотрите возможность привлечения надёжного поручителя со стабильным доходом.

Что важно помнить

Мировое соглашение по ипотеке не отменяет обязательств, но защищает единственное жилье от продажи по долгам. По состоянию на август 2025 года число заключённых договоров превысило 1 200, что свидетельствует о действенности механизма. Успех зависит от прозрачности финансового плана, наличия подтверждённых доходов и готовности банка к компромиссу.