25 июля 2025 13:34, Татьяна Кондакова, Новости недвижимости, 👁 130
Ипотечный рынок России претерпевает заметные изменения: после завершения программы льготной ипотеки и роста рыночных ставок выдачи замедлились, а вместе с ними произошло перераспределение спроса в пользу семейных программ. Согласно данным Банка России и ДОМ.РФ, объём выдач ипотеки в январе–мае 2025 года вырос всего на 1,5%, а доля семейной ипотеки превысила 75%. При этом спрос на жильё остаётся стабильным: продажи первичного жилья снизились лишь на 2%, поскольку покупатели всё чаще предпочитают оплату наличными или рассрочку от застройщика. Одновременно банки ужесточили требования к первоначальному взносу и долговой нагрузке, что снизило долю просроченных кредитов, оформленных на незащищённые категории заёмщиков.
Текущее состояние и ключевые тренды
- Замедление выдач: январь–май 2025 г. +1,5% vs активный рост до 2024 г.
- Семейная ипотека: 75% от всех новых договоров (4 кв. 2024 – 60%)
- Средний срок кредита: 25–30 лет (50% новых договоров)
- Доля NPL 90+ по ипотеке выросла с 0,5% до 1,0% (май 2024 – май 2025)
Продажи новостроек устойчивы: снижение выручки застройщиков лишь на 2%, поскольку клиенты всё чаще вносят оплату собственными средствами или в рассрочку. Вторичный рынок подтягивается: разрыв цен первички и вторички остаётся высоким (54–57% в 3 кв. 2024), но замедление выпуска новых проектов и рост ставок создают предпосылки для сокращения дисбаланса.
Портрет заёмщика и кредитные риски
Основная масса ипотечных заёмщиков – граждане 20–40 лет (около 70%).
25–30-летние и вовсе составляют четверть всех новых договоров. Средний возраст погашения «сдвинулся вправо»: на начало 2025 года 62% планируют закрыть ипотеку после 60 лет. Многие погашают долг строго по графику – преждевременное погашение в условиях низких льготных ставок стало менее актуальным.
Риски сосредоточены в кредитах с низким первоначальным взносом и высоким ПДН. Банки реагируют ужесточением: теперь лишь 3% договоров оформляются с помощью потребкредита под взнос, против 7% в 2023 году.
Меры Центробанка по управлению рисками
- Макропруденциальные надбавки: повышенные буферы с марта 2024 года, затем два снижения для поддержания рентабельности.
- Эскроу-счета для ИЖС: обязательная защита дольщиков с 2025 года.
- Стимулирование адресных льготных программ вместо массовых.
- Надзорный стандарт по ипотечному рынку с возможностью предупреждений и требований.
По мнению Банка России, главная задача – удержать инфляцию ниже целевого уровня, чтобы ключевая ставка снижалась и ипотека становилась доступнее. В перспективе 3–5 лет при сохранении низкой инфляции и умеренных ставок возможно восстановление темпов выдач и постепенное сокращение разрыва цен между первичным и вторичным рынками.
Итого: рынок сохранит устойчивость при условии балансировки спроса и предложения, своевременного применения макропруденциальных мер и постепенного снижения ставок. Источник: Банк России
