25 июля 2025 16:06, Татьяна Кондакова, Новости недвижимости, 👁 76
В последние годы все больше россиян рассматривают процедуру банкротства как способ избавиться от непосильных долгов и получить «новую» финансовую стартовую позицию. Однако для заемщиков, чьи квартиры или дома находятся в ипотеке, перспектива потерять единственное жилье выглядит пугающей. В силу действующего законодательства ипотечное имущество включается в конкурсную массу, и суд вправе лишить должника права на проживание без дополнительных гарантий. Тем не менее Федеральный закон № 298-ФЗ от 08.08.2024 г., действующий с 09.09.2024, ввел механизм отдельного мирового соглашения по ипотеке. Он позволяет сохранить единственное пригодное для проживания помещение при соблюдении ряда условий. Далее разберем новые правила, практику судов и советы для заемщиков, опираясь на Обзор Верховного Суда РФ за 2024 год.
Сложности сохранения ипотечного жилья
До сентября 2024 г. сохранить единственное жильё в ипотеке было практически невозможно, за исключением случаев, когда:
- Задолженность не превышала 5% от рыночной стоимости на дату банкротства.
- Просрочек по платежам не было.
- Стороны согласовывали локальный план реструктуризации долгов по п. 4 ст. 213.17 ФЗ № 127-ФЗ.
Суды, как правило, отказывали банкам во взыскании при таких условиях, но это оставалось редкостью. В остальных ситуациях суд без колебаний признавал залоговое жильё конкурсным имуществом и передавал его в реализацию (11 АП-8541/2023).
Новые правила и их суть
С введением в закон № 127-ФЗ статьи 213.10-1 банкроты-ипотечники получили право:
- Заключить отдельное мировое соглашение с банком.
- Проживать в квартире или доме до полного погашения долга.
- Сохранять ипотечное имущество вне конкурсной массы.
Финансовый управляющий и другие кредиторы не влияют на решение суда об утверждении такого соглашения. Даже если банк откажется, суд может поддержать заемщика при отсутствии долговых просрочек и наличии гарантий платежей от третьего лица (Ф05-4733/2025).
Шаги для заключения мирового соглашения
- Подготовить заявку на мировое соглашение и приложить финансовые отчеты.
- Предоставить доказательства отсутствия просрочек и официальных доходов для выплат.
- Добиться согласия банка-кредитора (или показать суду обеспечение платежей третьим лицом).
- Дождаться утверждения соглашения арбитражным судом.
Если имущества должника недостаточно для покрытия требований первой и второй очереди, суд потребует внести до 10% стоимости жилья на спецсчет до заключения соглашения.
Практические советы должникам
- Начните переговоры с банком до объявления банкротства.
- Соберите доказательства регулярных платежей и стабильных доходов.
- Рассмотрите привлечение поручителей или третьих лиц для гарантии выплат.
- Обратитесь к опытному арбитражному юристу для подготовки обоснованного плана.
Ключевые выводы
Новый механизм мирового соглашения по ипотеке создает реальную возможность сохранить единственное жильё при банкротстве. Главное — отсутствие просрочек, подтвержденные доходы и четкая юридическая стратегия. При правильном подходе и поддержке суда кредиторы вынуждены пойти навстречу, что позволяет должникам избежать потери крыши над головой.
