Как ФНС узнает о неуплате налога на аренду квартиры

23 июля 2025 05:00, Татьяна Кондакова, Новости недвижимости, 👁 96

Владельцы дополнительных квартир часто рассматривают сдачу недвижимости в аренду как простой способ получения пассивного дохода. Однако многие умышленно не декларируют арендную плату, что приводит к серьёзным последствиям при обнаружении факта неуплаты налога. Федеральная налоговая служба (ФНС) располагает широкой базой данных и современными методами аналитики, которые позволяют выявлять несознательных собственников. Системы контроля работают круглосуточно: автоматический мониторинг банковских операций, межведомственный обмен сведениями с Росреестром и органами миграционного учёта иностранцев, а также активная роль информаторов — участковых, управляющих компаний и соседей. Даже однотипные переводы на карту привычной суммы в одинаковые даты регулярно попадают в фокус внимания налоговой. Давайте детально разберём, какие каналы информации задействованы, как инспекторы подтверждают факт получения дохода и какие санкции грозят за игнорирование обязанностей перед бюджетом.

Как ФНС получает сведения о сдаче недвижимости

Межведомственный обмен с Росреестром: по данным ЕГРН ФНС ежеквартально получает сведения о владельцах более одной квартиры. Информация о кадастровой стоимости и датах регистрации помогает налоговикам выявлять потенциальные объекты сдачи.
Анализ банковских переводов: банки обязаны по требованию ФНС предоставлять справки о счетах, вкладах и движении средств. Автоматизированная система фиксирует повторяющиеся переводы одинаковой суммы в одни и те же даты.
Информаторы: участковые инспекторы и управляющие компании могут составлять акты о проживании посторонних лиц, а соседи и бывшие арендаторы подают жалобы в ФНС на собственников, не платящих налоги.
Миграционный учёт: МВД направляет в ФНС данные о регистрации иностранцев. Если в одной квартире числятся несколько мигрантов, а доходы не задекларированы, это вызывает проверку.
Договоры с организациями: бухгалтерии юридических лиц хранят копии договоров аренды, которые при проверке компании передаются в ФНС и позволяют установить личность арендодателя.

Подтверждение факта получения дохода

Показания свидетелей — соседей или бывших арендаторов.
Расписки о получении наличных платежей с указанием даты, суммы и подписи собственника.
Банковские выписки: документальное подтверждение регулярных перечислений со счёта физических лиц.

Ответственность за неуплату

Налоговая служба вправе доначислить НДФЛ в размере 13% от прибыли (15% при доходе свыше 5 млн руб.). Если декларация не подана, штраф за просрочку подачи формы 3-НДФЛ составляет 5% от суммы недоимки за каждый месяц просрочки (минимум 1 тыс. руб., максимум 30%). Пени начисляются как 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки уплаты.

При умышленном уклонении собственник может быть оштрафован на 20–40% от суммы налога. В случае систематической неуплаты на протяжении трёх лет при недоимке свыше 2,7 млн руб. наступает уголовная ответственность: штраф до 500 тыс. руб., принудительные работы до 1 года или лишение свободы до 1 года (Источник: Федеральная налоговая служба https://www.nalog.gov.ru).

Как избежать проблем

Чтобы легально сдавать квартиру и не подвергаться риску штрафов, достаточно выбрать один из законных режимов налогообложения:

Налог для самозанятых (4% при сдаче физлицу).
НДФЛ для физических лиц (рассчитывается по декларации 3-НДФЛ).
Упрощённая система для ИП (6% доходы или 15% доходы минус расходы).
Налоговый патент для ИП (фиксированная ставка в зависимости от региона).

При выборе режима стоит учитывать размер дохода, срок аренды и вид арендатора (физлицо или организация). Например, самозанятые освобождены от НДФЛ, но не могут сдавать ИП и организациям. Упрощёнка подходит при высоких расходах на содержание квартиры, а патент устанавливает фиксированную нагрузку независимо от фактических доходов. Правильное оформление снижает риск проверок и экономит деньги, сохраняя нервы.