29 июля 2025 16:07, Татьяна Кондакова, Новости недвижимости, 👁 60
Покупка квартиры на вторичном рынке кажется простой процедурой: вы подписываете договор купли-продажи, регистрируете переход права в Росреестре и заезжаете в новое жилье. Но по данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), суды рассмотрели более 2 500 исков об оспаривании сделок с недвижимостью, что на 15 % больше по сравнению с предыдущим годом. Причины недействительности договора могут быть разными: от формальных ошибок в договоре до скрытых прав третьих лиц или недееспособности одного из участников. Не заметив опасные «подводные камни», покупатель рискует не только лишиться вложенных средств, но и вернуть уже полученную квартиру. В этой статье мы разберём, почему сделки признают ничтожными или оспоримыми, и дадим пошаговый план, как избежать дорогостоящих ошибок.
Когда сделка признаётся недействительной
Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделки делятся на:
- Ничтожные: автоматически недействительны с момента оформления. Примеры — отчуждение квартиры без обязательного нотариального удостоверения (доля в общем имуществе), сделки с лицами, лишёнными дееспособности.
- Оспоримые: порождают правовые последствия до вынесения судом решения. Срок исковой давности — 1 год со дня, когда сторона узнала о нарушении.
Источник: ГК РФ, ст. 166
Основные причины недействительности
- Неправильная форма договора:
- отсутствие подписи продавца или покупателя;
- устная договорённость без письменного оформления.
- Нарушение прав третьих лиц:
- продажа квартиры под арестом;
- игнорирование долей несовершеннолетних.
- Дееспособность участников:
- сделки с недееспособными без участия опекуна;
- сделки с лицами в состоянии сильного опьянения или болезни.
- Мнимая и притворная сделка:
- без реальной передачи денег или недвижимости;
- для прикрытия другой сделки (например, дарения).
Как избежать рисков
- Всесторонняя проверка:
• запрос справок из психоневрологического и наркологического диспансеров;
• выписка из ЕГРН с историей перехода прав;
• справка из бюро кредитных историй о наличии долгов и судебных производств. - Нотариальное сопровождение при продаже доли или сложных схемах оформления.
- Привлечение профессионального юриста до подписания договора.
- Использование гарантированных сервисов (например, «Сделка с гарантией» Сбербанка).
Итоговые рекомендации
Всегда относитесь к покупке квартиры как к серьёзному юридическому процессу. Подпись под договором — не конец, а начало вашей ответственности. Если у вас нет полной уверенности в чистоте сделки, обратитесь к юристам или воспользуйтесь защищёнными банковскими продуктами. Так вы сведёте риск признания договора недействительным к минимуму.
