28 мая 2025 16:02, Татьяна Кондакова, Экономика, финансы, инвестиции, 👁 564
Последний обзор финансовой стабильности Банка России за IV квартал 2024 — I квартал 2025 года показал, что стресс-тесты ЦБ выявили устойчивость большинства застройщиков перед лицом замедления роста цен и колебаний спроса. Несмотря на снижение темпов подорожания новостроек с 9,6% до 7,3% годовых, сохраняется существенный разрыв в стоимости строящегося и готового жилья — более 50%. Одновременно продажи квадратных метров упали на 8% в объёме, но выросли на 9% в денежном выражении, главным образом за счёт рассрочки от застройщиков. Парадоксально, что недостаточная наполняемость эскроу-счетов и рост итогового ипотечного платежа создают риски для покупателей и застройщиков, а банки получают рекомендации ужесточить контроль и формировать дополнительные резервы по проектному финансированию.
Текущая картина рынка жилья
По данным Росстата, средний рост цен на первичное жильё за I–III кварталы 2024 года в годовом выражении составил 9,6%, а за IV квартал 2024 — I квартал 2025-го — 7,3%. СберИндекс фиксирует разрыв цен на строящееся и готовое жильё на уровне 52%, Росстат — 60%. Основные факторы:
- Снижение темпов выдачи ипотеки из-за ужесточения ставок
- Рост продаж в рассрочку и за собственные средства
- Неритмичная ликвидность эскроу-счётов
Динамика спроса и цен
| Показатель | Изменение (год к году) |
|---|---|
| Объём продаж жилья (кв. м) | –8% |
| Стоимость продаж (в рублях) | +9% |
| Рост цен I–III кв. 2024 | +9,6% |
| Рост цен IV 2024 — I 2025 | +7,3% |
Снизилась доля сделок с ипотекой, зато выросли продажи в рассрочку. В денежном выражении покупатели тратят больше, однако риски отсрочек перекладываются на застройщиков и кредитные организации.
Риски рассрочки для участников рынка
- Для застройщиков: недостаточная наполняемость эскроу-счётов приводит к кассовым разрывам и угрозе срыва сроков.
- Для покупателей: к окончанию срока рассрочки могут возникнуть трудности с получением ипотеки, высокий ежемесячный платёж или отказ банка, что грозит потерей части средств по ДДУ.
Рекомендации Банка России
Банк России рекомендует кредитным организациям, осуществляющим проектное финансирование:
- Вести постоянный мониторинг объёмов рассрочки у застройщиков
- При выявлении рискованных практик увеличивать резервы по кредитным портфелям
В ближайшем будущем эти требования будут формализованы в новых правилах по резервированию.
Перспективы до конца 2025 года
Если застройщики выполнят рекомендации регулятора и оптимизируют структуру финансирования, они сохранят устойчивость даже при колебаниях цен и спроса. Игрокам стоит пересмотреть долю ипотечных и беспроцентных рассрочек, а банкам — усилить стресс-тесты и контроль проекта на всех этапах.
Выводы для инвесторов и девелоперов
Российский рынок жилья остаётся стабильным, но требует чёткого выполнения новых правил Банка России и внимательного управления рисками рассрочки. Сбалансированный подход к финансированию и контролю качества проектов позволит завершить ключевые объекты без серьёзных потерь.
