29 мая 2025 05:10, Татьяна Кондакова, Новости недвижимости, 👁 274
В I квартале 2025 года индекс пузыря на первичном рынке жилья вновь продемонстрировал рост и достиг 1,6 п., что указывает на высокие риски перегрева цен в сегменте новых квартир. По данным «Обзора финансовой стабильности» Банка России за IV квартал 2024 г. и I квартал 2025 г., сочетание ускоренного роста цен на жильё, замедленной динамики доходов населения и растущей стоимости аренды создало напряжённую ситуацию. В то же время эффект от завершения программы «Льготная ипотека» в 2024 г. был нивелирован увеличением спроса на рынках с ограниченным предложением. В статье рассматриваем методологию оценки пузыря, анализируем ключевые факторы и приводим актуальные данные по основным показателям.
Механизмы оценки перегрева рынка
Для оценки перегрева цен на жильё Банком России используются два основных индикатора:
- Индикатор перегрева на основе HP-фильтра — показывает отклонения фактических цен от долгосрочного тренда;
- Индикатор пузыря — комплексный показатель, включающий:
- объём ипотечных выдач;
- соотношение цен на жильё и доходов населения;
- стоимость аренды определённых типов квартир;
- объёмы ввода нового строительства.
В отличие от одного лишь HP-подхода, пузырной индикатор учитывает не только динамику цен, но и фундаментальные факторы спроса и предложения, что делает его более информативным для раннего предупреждения.
Текущая динамика в I квартале 2025
Согласно отчёту Банка России, после снижения рисков в IV квартале 2024 за счёт замедления ипотечного кредитования, уже в первом квартале 2025 наблюдается обратная тенденция. Основные параметры изменения выглядят следующим образом:
| Показатель | Изменение vs IV кв. 2024 | Влияние на риск |
|---|---|---|
| Темп роста цен на первичное жильё | +4,2 % | существенно повысил |
| Динамика среднедушевых доходов | +2,1 % | ослабила |
| Стоимость аренды в крупных городах | +3,5 % | усилила |
| Объём ипотечных выдач | −1,8 % | снизил |
Несмотря на умеренное сокращение выдач по ипотеке, существенный разрыв между ценами и доходами населённости, а также рост ставки по ипотечным кредитам не обеспечили баланс спроса и предложения.
Ключевые факторы роста риска
- Опережающий рост цен. В крупных городах первичка дорожает быстрее, чем доходы жителей. При соотношении цены к средней годовой зарплате выше исторических норм увеличивается нагрузка на семейный бюджет.
- Сокращение льготных программ. Программы поддержки ипотеки, действовавшие в 2020–2024 годах, завершились, что снизило доступность кредитов для части населения, но не удержало цены.
- Рост арендного рынка. При дефиците качественных лотов на первичном рынке аренда становится альтернативой покупке, что подогревает спрос.
- Ограниченные объёмы строительства. Несвоевременное введение площадей нового жилья на фоне роста спроса создаёт концентрацию спроса на уже готовых объектах.
Основные выводы
- Индекс пузыря в апреле 2025 года достиг 1,6 п., что превышает критический уровень 1,5 п. и свидетельствует о рисках перегрева.
- При отсутствии активных мер по стимулированию предложения и росте доходов населения вероятность корректировки цен в среднесрочной перспективе возрастает.
- Внедрение целевых программ по развитию доступного жилья и поддержке инфраструктурных проектов может стабилизировать ситуацию.
Для детального изучения методики и актуальных цифр см. Обзор финансовой стабильности Банка России: https://www.cbr.ru/collection/collection/file/31879/ofs-1-25.pdf
