Ухудшение качества ипотечных кредитов в России

Во второй половине 2024 года и в начале 2025-го Банком России зафиксировано заметное ухудшение качества ипотечного портфеля, что подробно отражено в последнем «Обзоре финансовой стабильности» регулятора. При завершении массовой программы льготной ипотеки и одновременном ужесточении требований к заемщикам доля просроченной задолженности свыше 90 дней выросла с 0,5 % на 1 апреля 2024 г. до 0,9 % на 1 апреля 2025 г. Это свидетельствует о «созревании» ранее выданных займов с минимальными первоначальными взносами и о нарастании долговой нагрузки на российские домохозяйства в условиях устойчивой инфляции и снижения темпов экономического роста. Повышение процентных ставок и восстановление макроэкономических рисков также способствовали росту числа проблемных ссуд, несмотря на общий спад выдач. Сейчас перед банками стоит задача оперативно скорректировать кредитные стандарты и усилить мониторинг платежеспособности клиентов, чтобы не допустить системного распространения неплатежей и не усилить давление на финансовую систему.

Предпосылки ухудшения качества ипотек

• Завершение программы льготной ипотеки, стимулировавшей ажиотажный спрос во второй половине 2023 г. — первой половине 2024 г.
• Ужесточение дополнительных требований к платежеспособности (ДКП) после апрельского решения Совета директоров Банка России.
• Резкий рост стоимости фондирования банков на фоне глобальной инфляции и ужесточения денежно-кредитной политики.
• Сохранение высоких цен на недвижимость в крупных городах при снижении реальных доходов населения.
• Исторически низкие первоначальные взносы при выдаче льготных займов, повышавшие риск избыточной долговой нагрузки.

Текущие показатели рынка ипотечного кредитования

Нарастание доли проблемной задолженности выше 90 дней почти вдвое говорит о снижении качества ипотечного портфеля и нарастании кредитных рисков, тогда как общий объем свежих выдач сокращается под давлением более строгих требований к заемщикам.

Влияние льготной ипотеки и ужесточения ДКП

Массовая «льготная ипотека» с авансом от 0 % до 15 % первоначального взноса и субсидированными ставками 5–7 % породила искусственный рост спроса на жильё, часть которого не выдержала проверку на платежеспособность клиентов после перехода на коммерческие условия. Ужесточение ДКП позволило отсеять наиболее рисковых заемщиков, но уже «созревшие» кредиты 2023–2024 гг. демонстрируют рост просрочек. В внутренних стресс-тестах банки отмечают возможность дальнейшего увеличения доли проблемных закрытых сделок при снижении темпов роста зарплат и повышении ключевой ставки.

Ключевые выводы и рекомендации

1. Пересмотр кредитного скоринга с учётом динамики доходов и расходов семей.
2. Усиление мониторинга платежей и оперативная реструктуризация проблемных займов.
3. Сдержанное проведение маркетинговых кампаний на фоне восстановления нормальных процентных ставок.
4. Активное применение макростресс-тестов для оценки долговой нагрузки населения.

Источник: Обзор финансовой стабильности Банка России (https://www.cbr.ru/analysis/finstab/)