Новый налог на второе жилье с 2025: как изменился рынок недвижимости

С 2025 года в России вступили в силу масштабные изменения в Налоговом кодексе, которые затронули миллионы граждан и бизнес. Реформа НДФЛ, утвержденная правительством, вводит прогрессивную шкалу для доходов от продажи недвижимости, акций и иного имущества. Это означает, что ставка налога будет зависеть не от статуса налогоплательщика (физическое лицо или предприниматель), а от суммы дохода. Для операций с недвижимостью установлены две ставки: 13% — для доходов до 2,4 млн рублей в год и 15% — для сумм, превышающих этот лимит. Эксперты прогнозируют, что нововведения снизят активность на вторичном рынке жилья, увеличат спрос на аренду и переориентируют стратегии инвесторов. В материале АЛЛЕ Новости — анализ ключевых изменений и их последствий для рынка.

Прогрессивная шкала НДФЛ: кто заплатит больше?

Главное новшество реформы — переход к прогрессивному налогообложению доходов от продажи имущества. Если раньше ставка НДФЛ для физлиц составляла фиксированные 13%, теперь для сделок с недвижимостью, акциями и иными активами действует двухуровневая система. Доходы до 2,4 млн рублей в год облагаются по ставке 13%, свыше этой суммы — 15%. Например, при продаже квартиры за 5 млн рублей налог составит:

• 13% от 2,4 млн = 312 000 руб.
• 15% от оставшихся 2,6 млн = 390 000 руб.
  Итого: 702 000 руб. против 650 000 руб. по старой системе.

По данным Министерства финансов РФ, изменения направлены на сокращение спекулятивных сделок и поддержку долгосрочных инвестиций. Однако критики отмечают, что рост налоговой нагрузки может замедлить оборот рынка, особенно в сегменте элитной недвижимости.

Три главных последствия для рынка жилья

1. Сокращение краткосрочных сделок. Новый закон увеличивает минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от налога с 3 до 5 лет. Это сделает невыгодными «перепродажи» квартир в новостройках, что снизит ликвидность вторичного рынка.
2. Рост арендного сектора. Инвесторы, которые планировали быстро заработать на перепродаже, могут переключиться на долгосрочную аренду. В крупных городах, таких как Москва и Санкт-Петербург, это способно увеличить предложение съемного жилья, но цены при этом останутся стабильными.
3. Снижение активности девелоперов. Повышение ставок для предпринимателей (с 13% до 15–20% в зависимости от дохода) может сократить число новых проектов. В долгосрочной перспективе это приведет к дефициту жилья и росту цен на готовые объекты.

Прогнозы на 2025–2030: адаптация или стагнация

Аналитики агентства РИА Новости предполагают, что рынок недвижимости ждет структурная перестройка. Краткосрочные инвесторы уйдут в другие сектора, например, в коммерческую недвижимость или ценные бумаги. Собственники второго жилья, напротив, будут чаще сдавать квартиры, чтобы компенсировать налоги. Это усилит конкуренцию среди арендодателей, но сделает аренду доступнее для населения.

Однако ключевой риск — замедление строительства. Если девелоперы сократят ввод новых объектов, к 2030 году дефицит жилья в городах-миллионниках может достичь 15–20%. Это спровоцирует рост цен на 7–10% ежегодно, что особенно ударит по бюджетным покупателям.

Реформа НДФЛ — это не только фискальная мера, но и инструмент перераспределения ресурсов на рынке недвижимости. Гражданам стоит уже сейчас оценить налоговые последствия владения вторым жильем, а инвесторам — пересмотреть стратегии. Для тех, кто хочет оставаться в курсе изменений, рекомендуем следить за новостями России и мира на портале АЛЛЕ Новости. Здесь вы найдете актуальные аналитические материалы и экспертные комментарии.