Скрытый дефицит офисов в Москве: ставки, кластеры и тренды

29 июля 2025 11:36, Татьяна Кондакова, Новости недвижимости, 👁 214

В первом полугодии 2025 года рынок офисной недвижимости Москвы столкнулся с невиданным ранее дефицитом качественных площадей, что вынуждает компании пересматривать стратегию размещения и искать альтернативные локации за пределами Третьего транспортного кольца. Согласно аналитикам NF Group и IBC Real Estate, объем ввода офисов класса А может сократиться до 600 000 кв. м, при этом более 40 % будут build-to-suit и не появятся на свободном рынке. Одновременно вакантность снизилась до рекордных 4,5 %, а спрос сохраняет устойчивый рост: только в проектах со сроком сдачи 2027–2029 гг. реализовано более 50 %. Сокращение предложения и рост деловой активности приводят к резкому увеличению ставок аренды, особенно в ММДЦ «Москва-Сити» и Центральном деловом районе. Подробнее о ключевых тенденциях и прогнозах — в обзоре ALLE News.

Дефицит качественных офисных площадей

По данным NF Group, за первое полугодие в столице не введено ни одного классического офиса А: 22 000 кв. м новых проектов относятся к классу B+. В начале июля была открыта башня Space в iCity (90 000 кв. м), но общий прогноз по вводу качественных офисов на 2025 год скорректирован до 600 000 кв. м. При этом 42 % приходится на build-to-suit, а свободные блоки до 10 000 кв. м сегодня найти практически невозможно.

Рост ставок аренды и вакантность

Спрос на офисы в первом полугодии составил около 900 000 кв. м, а уровень вакантности в сегменте А опустился до 5,7 %. Запрашиваемые ставки аренды классов А и Prime в пяти ключевых деловых районах выросли на 39 % и достигли 56 500 руб. за 1 кв. м в год (без OPEX и НДС). В «Москва-Сити» цены поднялись до 81 400 руб., что на 65,5 % больше год назад. Аналитики предсказывают дальнейший умеренный рост арендных ставок в премиальном сегменте.

Новая география строительства

Традиционные центральные локации уступают лидерство кластерам в радиусе 3–5 км от ТТК: на них приходится 85 % новых проектов. До конца 2027 года планируется ввести 2 млн кв. м офисов в Большом Сити, Ходынке, Савеловском и Калужском кластерах, а также на территории Северного и Южного портов. Часто появляются mixed-use комплексы с офисами рядом с жилыми кварталами — ответ на запрос компаний на work-life balance.

Что дальше?

Дефицит качественных площадей и рекордно низкая вакантность вынуждают арендаторов искать решения в новых кластерах и строить долгосрочные стратегии. Девелоперам важно сбалансировать объемы строительства и сроки сдачи, чтобы удовлетворить устойчивый спрос. Сохраняющаяся экономическая неопределенность может приводить к дальнейшим переносам сроков ввода и росту ставок аренды.